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作者:慶明網

萬科,從此進入新時代

慶明網 2019-05-12 14:38

萬科事件逐漸有了一個明朗的走向。6月9日晚,中國恒大發布公告表態決意退出,將所持14.07%萬科股份悉數轉讓予深圳地鐵,作價292億元。

此番沽清萬科,令中國恒大大約有71億元損失。

從此以后山高水長,從此以后云霧蒼蒼。

從此,萬科進入新時代。

深地鐵成第一大股東

這場股權大戰意味著一個時代的終結。

事實上,從萬科的股權大戰到早前的融綠之爭,種種跡象表明,巨無霸式的標的物更難成為囊中物,要付出的勇氣和代價可想而知,背后的時間成本及財務成本難以估算。

此次恒大的退出,意味著萬科股權大戰從萬科管理層、華潤、寶能、安邦、恒大、深圳地鐵六角為主的爭奪變成了一個更輕松簡單的局面。

事實上,只剩下了如何搞定寶能這一個議題,萬科的動蕩時期即將結束。

從數字來看盤面更為易懂,在此次交易發生前,萬科的股權結構為:寶能持股25.4%,深圳地鐵持股15.31%,恒大持股14.07%,萬科管理層持股7.12%,安邦保險持股6.18%,劉元生持股1.21%。

恒大把股份轉讓給深圳地鐵后,萬科的最新股權結構為:深圳地鐵持股29.38%、寶能持股25.4%,萬科管理層持股7.12%,安邦保險持股6.18%,劉元生持股1.21%。

萬科股權結構生變,第一大股東和第二大股東的身份調換,深圳地鐵成為萬科最新的第一大股東,距離要約收購紅線僅剩0.62%股權比例。

萬科加速跑迫在眉睫

萬科股權爭奪戰爆發至今已將近兩年的時間。

在公告中,恒大將此歸結為“戰略需要”,其中深意值得玩味,業內普遍認為恒大可謂謀劃深遠。

事實上,對許家印來說,這無疑是一個明智之舉,兩相權衡取其輕,對于許家印來說,最重要的事情或許是恒大地產在A股的分拆上市。

根據深深房A最新的公告,公司預計將在6月14日前披露重大資產重組預案或報告書,這確實是迫在眉睫的事情了。

萬科從此進入深地鐵時代。深圳地鐵集團表示,支持萬科的混合所有制結構,并將依法依規推動萬科董事會換屆工作。

擺在眼前的第一個難題就是,如果重奪萬科的行業龍頭地位。在剛剛過去的前五個月中,萬科一直被碧桂園強壓,前五個月的銷售排行榜中,碧桂園的銷售業績為2521.6億元,萬科為2271.7億元,相差250億元左右。

碧桂園可是一個不容小覷的對手,今年碧桂園更勝在布局和貨量充足上,截止去年末,碧桂園在國內總土地儲備高達1.66億平方米,今年預計可售貨值6163億元。

從投資策略的角度分析,萬科一二線城市新增土地投資金額占比更大達到69.6%,碧桂園在三四線城市新增土地投資金額占比則近50%。

從萬科的土儲來看,最核心的原因應該還是萬科的主要項目分部都在一二線城市,由于限價和預售證方面的影響,萬科的銷售額遲遲上不去。

萬科下一步怎么走?

萬科的股權大戰終結,不僅僅是進入深地鐵時代,更多是代表動蕩的一種終結,或者說管理層的穩定。

首先可以肯定的是,萬科的原有優勢會被繼續保持。萬科2016年年報的數據現實,萬科25.9%的凈負債率相比碧桂園的48.7%遙遙領先,同時繼續保持在行業低位,萬科超過95%的回款率較碧桂園的92%也高出了3個百分點。

這是很多買家看好萬科的原因,這是一種穩定、持續、健康的殼,能維持這樣高效運轉的行業龍頭房企并不多見,在任何時期,萬科從來沒有犧牲利潤作為代價換取銷售額的增長。

萬科,從此進入新時代

深圳地鐵表示支持萬科深化“軌道+物業”發展模式。2016年6月深圳地鐵、重慶交開投和萬科三方,深圳地鐵、東實和萬科三方,以及深圳地鐵、萬科和中軌三方,分別簽署了合作備忘錄。

在拿地越來越難的行業下半場,“軌道+物業”模式會不會能改變萬科的下半程?

在一切沒有塵埃落定之前,這或許是一個行業轉型的新方向,況且,萬科的行業樣本意義本身就在于此,往往承擔了行業轉型的龍頭示范作用。

全球大都市區中的常規做法是城軌站點周邊進行高強度的房地產開發,萬科的商業地產運營策略一直想向“輕資產,重運營”的模式靠攏,這一模式未來將會被萬科賦予更多的可能性。

萬科期待的是借助深圳地鐵來分享未來軌道交通建設提速沿線的開發機遇,從另外一個角度來講,萬科在2014年談到的城市配套供貨商的角色有可能更為清晰,深地鐵能給予更多的平臺支撐作用。

從多個角度來講,萬科未來提速的可能性很大。值得一提的是,萬科慢慢步入加速正軌的另一作用力在于管理層的逐步穩定。

人,是這場變局中最重要的道具。

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