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作者:慶明網

2000億負債壓頂 華僑城再“斷腕”

慶明網 2019-07-05 15:56

 

越來越多房企開始“斷腕”求存,華僑城就是其中頻繁拋售資產的一個。

據北交所披露信息顯示,11月6日,深圳華僑城正式掛牌轉讓深圳華僑城消防安裝工程有限公司100%股權。轉讓底價為819.41萬元。該公司持股人為深圳華僑城房地產有限公司,持股比例為90%。


披露的財務數據顯示,該公司經營狀況不佳,截至今年9月30日,公司營收為35.17萬元,凈利潤虧損47.03萬元,負債總計836.34萬元。

剝離不良資產“瘦身”

事實上,10月份以來,華僑城已掛牌轉讓多家公司股權。


值得玩味的是,去年下半年期間華僑城也曾上演過頻繁拋售的戲碼。2017年,8月-11月期間,華僑城分2次出手北京豐臺地王,變現108.6億元;11月13日,華僑城亞洲發布公告,公司以13.95億元出售重慶公司51%股權;11月14日,深康佳以69.8億元的價格轉讓康僑佳城項目70%股權。北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地的股權轉讓和南京華僑城、南昌華僑城的股權,這為華僑城帶來了近200億的現金流入。

這些被華僑城拋售的資產中,有拆遷難度較大的舊改項目,包括上海的1個項目和深圳的2個項目,這些項目雖然前景可觀,但變現周期較長;有去化周期較長的項目,無論是因為限購政策導致去化較慢的上海商住項目和海南項目,還是本身區位并不理想的安仁、泰州等項目,被出售同樣是因為周轉較慢。還有資產本身盈利不強或者規模較小,且與華僑城主業關聯性不強的產業,比如目前正在增資的英大證券以及陷入虧損的華力包裝、深圳華僑城消防安裝工程有限公司。

華僑城這一行為讓外界得以窺見其目前現金流承壓的窘境,甩賣資產彌補流動資金 “回血”的意圖也昭然若揭。

為文旅地產“增肥”?

華僑城剝離不良資產,究竟是為其文旅戰略調整做前期鋪墊,還是國資委對央企負債率要求所致?

有業內觀點認為此舉是國資委對國企、央企的資產負債率考核要求所致。公開資料顯示,國資委對央企資產負債率規定為工業企業不得超過75%,非工業企業不得超過80%。而今年年初,在去杠桿的背景下,國資委對國有非工業企業資產負債率的要求應在65%左右。2018年上半年,華僑城的資產負債率為73.28%。

對此,華僑城內部并未做出正面回應。但另一個事實是,拋售資產的同時,華僑城還在不斷拿地,且普遍為文旅項目。

10月10日,華僑城以底價拿下深圳市寶安中心區2宗商業用地;10月16日,華僑城和湛江市簽訂了全域旅游開發合作協議,準備在5年內投資不少于500億元。據不完全統計,截至目前,華僑城以“政商合作的模式”在文旅項目上跑馬圈地,已布局了50個城市,投資總額近萬億元。

此外,在今年上半年,華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式,成功獲取了濟南章丘項目、天津西青+精武項目、杭州丁橋項目、重慶悅來項目、蓬萊尚島項目等一批優質資源,夯實了土地儲備,擴大了市場布局,支付地價款127億,支付股權投資款74億,獲取了10塊土地項目。此外,近日在全域旅游方面,華僑城也先后與湛江、東莞等地簽訂了合作協議。

根據華僑城2017年財報顯示,2017年公司經營活動產生的現金流量凈額為-77億元,同比減少274.85%;投資活動產生的現金流量凈額為-93億元,同比下降25.64%。華僑城在財報中指出,經營活動產生的現金流量下降,是因為公司通過土地招拍掛獲取了大量土地,支付了300多億元的土地價款。

盡管如此,其文旅項目發展也并非順風順水。

2018年半年報顯示,上半年華僑城旅游綜合行業實現營業收入46.75億元,同比減少27.31%,房地產行業實現營業收入為98.97億元,同比增長39.05%。

在其剝離的虧損業務中,也出現了文旅地產項目。華僑城集團在10月16日轉讓的海南華僑城實業有限公司100%股權就是這樣的地產資產包,這個資產包的拋售意味著華僑城文旅項目一定程度受挫。該公司在6月還曾與文昌市簽約三個項目,但由于負債嚴重,被華僑城集團掛牌出售。財報顯示,截至三季度末,其負債24.66億元,凈資產為4735.58萬元。業內人士表示,由于海南全域限購,負債房企經營壓力顯而易見,因此被出售整合也在預期內。

文旅產業重資產投資模式、成本回收周期長,需要大量資本輸血,地產業務不能提供足夠現金流反而加劇了華僑城的資金壓力,剝離大量不良資產似乎是不得已而為之的選擇。

債務包袱重,輕裝上陣難

的確,近幾年華僑城持續加速布局文旅項目,重資產運營模式需要的大量資金讓華僑城背負了沉重的債務包袱。截至9月底,華僑城的負債總額高達2035.47億元,其中包括短期借款規模157.25億元,長期借款747.64億元,應付債券129.65億元。

據易居克而瑞2018年前三季度房企銷售排行榜顯示,華僑城僅銷售210.2億元,排名78位。而2000多億的負債規模,在上市房企中大約排在前十位。相對其銷售規模和行業排名而言,這一負債規模相當高了。即使扣除預收賬款403.88億元,華僑城負債總規模依然高達1631.59億元。

據華僑城公告顯示,2018年前5個月,華僑城累計借款余額從637.46億元上升至891.27億元,新增借款253.81億元,在擴張戰略下,華僑城未來借款余額有進一步上升的趨勢。截至目前,公司累計發行95億元公司債券用于償還銀行貸款。


財報數據顯示,華僑城近兩年經營性現金流凈額均為負值。2017年為-77億元,2018年上半年為-92.45億元,且華僑城2018年上半年資產負債率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

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