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作者:慶明網

廣州10宗地塊開拍吸金超204億,看看這地價誰說廣州不夠格做一線城市

慶明網 2019-06-14 10:05

廣州年內最大規模的土拍,以央企和民企互相廝殺的混戰拉開序幕。

同時開拍的10宗土地,其中8宗宅地,2宗商業地,覆蓋廣鋼新城、白云新城、海珠江燕路、番禺長隆、南沙黃閣、黃埔開源大道等廣州各區最搶手區域的土地,未開拍已硝煙彌漫。

據了解,保利、萬科、碧桂園三家“巨頭”,以勢在必得的決心將8宗宅地全部報名了;招商、恒大、越秀各報7宗宅地,深耕廣州南部、幾乎從未在公開市場上露臉的香江也急了,放言要拿下南沙和番禺地塊;“不差錢”的央企華潤中海中鐵建五礦、“猛于虎”的閩系房企旭輝世茂金輝陽光城廈門建發的到來,也令這一場激戰提前籠罩了劍拔弩張的緊張氣氛。

從22日上午10點開始,競拍一刻不停地持續著,一直到下午19點。

雖是網拍,不見現場硝煙,但從出手早晚和地塊選擇的蛛絲馬跡中仍可窺見各家“心思”。

1、“金主”個個快、準、狠

萬科的目標十分明確:拿下南沙。

本次南沙出讓的宅地有兩塊,萬科不僅都報名了,而且在競價后期均“緊咬”不放,尤其是對萬科南方公元旁邊的黃閣地塊,使用了萬科一向的策略:先觀戰探底牌,等各方皆露疲態之際迅速出手。即使面對中鐵建和越秀這樣的“金主”仍然毫不手軟,一舉拿下,以剔除配建面積后13743元/平方米的樓面地價刷新南沙單價地王紀錄。

萬科頻拿地王已是業內有目共睹的事實。萬科方面曾在11月4日高價拿下增城宅地后回復見地君時表示:“在拿地時公司對于項目的投資回報率有嚴格要求,會回避那些基于房價大幅上漲預期才能盈利的項目。”

此語意味深長,見地君一度以為是官方辭令,后來一名接近萬科的知情人士進一步向見地君解釋,廣州萬科對南沙、增城地區房價上漲勢頭看好,“頂多遲一兩年開發,這些地就能解套。”

職業經理人的目光總是看得更長遠。一名房企區域老總聊天時與見地君笑談:“高價拿地是晚死,還有機會翻身,不拿地是必死無疑。”

“當然,職業經理人的錢是股民的,定長遠目標時腰桿也直些;私企老板的錢是自己口袋里掏出來的,自然不敢亂花。”一名房地產資深人士私下向見地君表示。

撇開這些不談,萬科的“眼光”確實是得到行業認可的。“萬科始終關注具備發展潛力的城市及城市的發展方向上的投資機會。”

前兩周萬科拿下的增城宅地和本次的南沙黃閣宅地,有“異曲同工之妙”:前者位于增城區西部與黃浦區接壤處,而且屬于廣州地鐵21號線貫穿范圍,而后者有南沙自貿區規劃利好輻射,重點是道路交通較好,可快速到達番禺和中心城區,并且緊鄰自家地塊,可聯合開發。二者均處在廣州的城市發展軸線上,交通便利,能夠在未來聚集較為充足的客戶群體。

這也是萬科基于城市“效率”所做出的投資抉擇。在11月19日《城市未來十年》論壇上,萬科高級副總裁張紀文就談到,交通的便利能提升城市的效率,從而推動城市更快地持續發展,而房價往往與城市創造的效率掛鉤。

萬科拼命拿地還有一個秘而不宣的原因:防止斷頓。尤其像萬科這樣城市公司擁有拿地權的房企,不拿地意味著后續開發面積減少,銷售額也會隨之萎縮,城市公司難免要為此擔責。

萬科三季報顯示,1-9月廣深區域的銷售面積及同比增長率均位列全國四大區域之末

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而龍湖,在廣州擴大戰果的決心也很大。據見地君了解,本次土拍,龍湖至少報名了三塊以上的宅地,最終捕獲兩塊。

其與首開聯合體曾在首次進入廣州之時拿下天河牛奶廠宅地,產品推出市場后持續占據天河區排行榜首位,成功地在廣州市場站穩腳跟。對比之下,同期拿地開發的金地和華潤表現卻差強人意。

白云新城過去屢被詬病為“發展潛力動力不足”,但此次宅地出讓,華潤、金地也曾“現身”競拍,但終不敵龍湖。龍湖付出了45469元/平方米的樓面地價成本,若加上配建成本,分分鐘秒殺周圍房價最高的保利云禧(48000元/平方米)。

在歷經5小時、300多回的競價后,龍湖與首開聯合體再次奪下近年來在“東進”規劃下大熱的開發區宅地,剔除配建面積折合樓面地價23012元/平方米,遠超黃埔網簽均價。

即使如此,仍有不少業內人士對龍湖充滿信心,“龍湖的產品創新能力和溢價能力都很強,未來帶動片區房價上漲可期。”

央企與央企之間的競爭也十分激烈。比如海珠萬寶冰箱廠地塊,中冶置業與保利經歷了上百回膠著,只要保利報價,中冶置業立刻跟上壓價,最終拿下地塊時,剔除配建面積的樓面地價已達42573元/平方米,僅次于龍湖白云新城宅地。

而南沙坦頭宅地,雖位于越秀“地頭”——金洲核心區邊緣,不過對于想“虎口奪食”的中鐵建來說,其與南沙區政府簽訂了協議,要共同打造中國高鐵“走出去”基地,自然也不想放過這塊肥肉,但最終不敵越秀。

講真,之前所有說廣州不夠格做一線城市的今天都應該道歉,看看這地價!

2、“花”落誰家早有定數?

值得一提的是,本次土拍雖然和往常一樣,品牌房企云集,偶見一兩家不知名的小企業,不過,競價到最后的,皆為資金雄厚的央企,和現金流充沛、產品溢價能力強的民企,甚至連一向在土地市場上表現“兇猛”的閩系房企在幾輪競價后,都悄然離場。

沒有“黑馬”,為什么?

房地產是資金密集型行業,當土地價格越來越高,資金成本越來越便宜,在核心城市盡可能拿地成為房企的共識。根據克而瑞數據顯示,今年以來以溢價率超過100%成交的地塊有447塊,其中摘牌者不乏善用杠桿的閩系房企。今年8月,融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊,而據其中期業績報告,融信今年上半年的合同銷售額僅為132億元。

然而,10月以來的第二輪樓市調控,則以“釜底抽薪”的方式,對房企拿地資金來源進行了極為嚴苛的限制。

比如在11月4日廣州出讓兩塊增城宅地之時,政府在出讓條件中寫明:競買保證金不能是銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金。而在11月18日,條件“加碼”,不止是競買保證金,連定金和后續土地出價款,都不能來自于銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險理財資金等。

幾乎斬斷所有中小房企的后路。

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