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作者:慶明網

招商蛇口賣家秀 如何分拆一只5億美金的REIT?

慶明網 2019-06-16 03:30

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  6月13日,外媒披露了一則招商蛇口擬分拆資產的消息。報道稱,招商蛇口計劃今年底至明年初以房地產信托基金(REIT)形式赴港掛牌,集資不少于5億美元(約39億港元)。

  報道同時透露,招商蛇口擬分拆的主要資產組合為工業園。

  香港聯交所由于融資產品豐富、渠道多元化等特點,近兩年包括美的置業等房企,永升生活服務碧桂園服務、雅生活等物業公司均選擇在此上市。但采用REITs形式上市的情況卻較為少見,實際上自2005年領展首開先河至今,港交所有且僅有10只上市REITs。

  若分拆資產成功,招商蛇口將創造出港交所第六只包含大陸物業的REIT,它的存量項目得以找到新的資本通道。在接受觀點地產新媒體采訪時,招商蛇口相關人士未否認分拆計劃,并表示截至目前“還沒有實質性方案”。

  然而消息源所提及“主要資產組合為工業園”一說,或許仍值得進一步厘定。港交所10只REIT底層資產均為酒店、零售或綜合物業,工業園物業類型缺乏對標公司。

  不同消息源也對觀點地產新媒體提及,這次招商蛇口先分拆的更多是寫字樓物業,尤其是在深圳前海、蛇口的寫字樓。

  這引申出來更深層次的戰略考量在于,招商蛇口2018年12月解決與子公司招商局置地的同業競爭問題,后者已開始走向輕重并舉模式,并逐步接手深圳乃至全國的辦公物業。隨著寫字樓REIT的計劃提上日程,招商局置地的資產管理平臺定位或許已逐漸明晰。

  底層物業探析

  房地產投資信托基金在亞洲地區主要有新加坡、日本、香港三大發行地點,但它們的特點有所區別。數據顯示,工業/物流地產信托基金主要集中在新加坡、日本,代表企業是安培、普洛斯、豐樹等,新加坡此類基金更是位居亞洲首位。

  相比之下,自2005年領展房產基金上市以來,香港逐漸成為商業地產REITs集中地。至今香港主要有10只REITs,分別是領展房產基金冠君產業信托匯賢產業信托泓富產業信托春泉產業信托陽光房地產基金越秀房產信托基金置富產業信托開元產業信托富豪產業信托

  上述房地產投資信托的底層物業,大部分涉及綜合類物業,只有少部分為酒店類物業、零售類物業。從發行REITs的環境看,招商蛇口若在香港發行工業地產類信托基金或許并不是一個理想選擇,至少在對標企業方面會面臨一定問題。

  招商蛇口一位人士向觀點地產新媒體表示,“工業園”一說或許不完全準確,公司除了工業園還有其它持有物業。該公司另一位人士回應稱,招商蛇口“擁有大量優質的持有型物業”,公司多年來一直都在緊跟政策,探索、研究關于持有型物業的“多種資本路徑”。

  一位熟悉招商蛇口的人士則對觀點地產新媒體透露:“說是工業園(資產),準確說或許應該是(過往)工業園性質用地上的寫字樓。它是真正的寫字樓。”

  該人士續稱,招商蛇口早期在深圳蛇口有不少工業用地,此后逐步轉化、建造,如今寫字樓租金大約200多元(每平方米每月租金),甚至達到240元左右。他表示,招商蛇口正是計劃將此類成熟物業打包成信托基金上市。

  深圳的寫字樓是招商蛇口高度重視的物業資產。今年4月下旬,招商蛇口在深圳推出首個寫字樓服務品牌“招商Moffice”,其副總經理聶黎明表達“深度深耕深圳寫字樓市場”愿景的同時,披露了招商局廣場、新時代廣場、海運中心,以及招商蛇口太子灣、羅湖招商中環、招商前海灣、深圳會展灣在內共計7個核心項目。

  其中,作為在蛇口海上世界已投入運營的兩個商務地標項目,新時代廣場自上世紀90年代已開發,建筑面積約8萬平方米,租金約150元/平方米/月;招商局廣場于2012年竣工,高達211米,建筑面積10.69萬平方米,租金約223.97元/平方米/月(2018年底數據)。

  物業與估值

  根據2005年香港證券及期貨事務監察委員會發布的《房地產投資信托基金守則》,REIT發行及監管的其中一個關鍵要素,便是可產生定期租金收入的房地產項目。

  REITs作為按照相關信托相關投資法投資房地產項目的集體投資計劃,需要向單位持有人提供回報主要源于房地產項目的租金收入及相應的項目增值收益。這種分派模式決定了物業組合越好、租金越高,便越容易得到更高的估值。

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